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房價連漲41個月、土地出讓金破千億、10余家外來房企進駐……昆明樓市為何這么火?

每日經濟新聞 2020-01-07 23:37:55

每經記者 陳利    每經編輯 魏文藝    

土地出讓金額創歷史新高、房價連續上漲41個月、2019年迎來十余家外來房企入駐……昆明這個以四季如春的氣候聞名的城市,在2019年可以說迎來了樓市最熱鬧的一年。

“2019年昆明房地產市場經歷了一面是表現不俗、一面是壓力增大的雙重境遇。” 諸葛找房市場研究員姜國君向《每日經濟新聞》記者分析認為,2020年昆明房地產在無重大利好誘因或重大利空打壓的情況下,后續的發展軌跡仍將體現平穩的基本調性。

昆明民族村  圖片來源:記者 陳利 攝

土地成交創歷史新高

2019年12月31日,隨著空港經濟區大板橋街道125088.66平方米商業土地因無人報名流拍后,也宣布了昆明主城2019年的土地市場正式收官。而2019年也可以說是昆明土地市場最熱鬧的一年。

中指院數據顯示,2019年昆明土地出讓592宗,面積達2475.03萬平米,同比上升約55.4%;出讓金額達1011.9億元,同比增長約60%,土地成交量創下歷史最高。而2018年,昆明的土地出讓金僅為633億元。

《每日經濟新聞》記者從昆明市自然資源和規劃局官網上查詢獲悉,2019年昆明主城區除年底西北新城、經開區和空港經濟區三批百余畝住宅用地因報名人數不足流拍外,土地市場整體保持了極高的成交率。同時,昆明土地市場在2019年也頻頻上演溢價成交的激烈場面,草海、北部山水新城、呈貢、方旺、東白沙河等片區都有土地溢價。中指院數據顯示,2019年昆明土地成交平均溢價率為在7.17%。

在土地成交規模方面,主要集中在草海、新螺螄灣、小哨片區地塊。云南本土房企俊發地產以92億元斬獲新螺螄灣片區789畝地,也成為2019年在昆明土地市場上拿地支出最多的房企。此外,招商蛇口聯合體以23.35億元斬獲的小哨片區1690畝地,成為昆明2019年成交的最大一批土地。

數據來源:中指研究院

姜國君分析認為,2019年配合各項重大戰略規劃的推進,昆明集中供地規模有所擴大,而出于爭搶昆明市場的需要,各房企拿地的積極性也比較高,二者互為促進,共同做大了2019年昆明土地市場的蛋糕。“預計2020年昆明土地市場仍將受到各大房企的關注”。

如龍頭房企龍湖地產曾在2019年12月回復《每日經濟新聞》記者時表示,對昆明市場保持高度關注,對于符合集團投資預期的項目及土地仍在持續保持緊密的跟蹤,如時機成熟將擇機增加昆明土儲。昆明市自然資源和規劃局官網顯示,2019年7月,龍湖地產以約14.4億元底價競得官渡區關上街道辦事處兩宗城鎮住宅兼商務用地,面積為49179.16萬平方米。

姜國君同時表示,由于2019年成交的土地尚需消化,加上房企源頭資金仍將面臨收緊,2020年昆明土地市場增速或將有所減緩。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《每日經濟新聞》記者分析認為,很多城市由于管控而致市場降溫,但是昆明或者西南市場表現都不錯,成交比較熱鬧。目前昆明市場還沒有完全釋放,2020年還是有機會的。同時也要注意昆明土拍市場出現的一些新問題,如后續地價不過快上漲,還是有企業愿意去昆明拿地。

一年迎來十余家外來房企

與熱鬧的土地市場相呼應的則是眾多外來房企的進駐。

據《每日經濟新聞》記者不完全統計,2019年昆明迎來了寶能、雅居樂、世茂等十余家外來房企的進駐,其中雅居樂、世茂房地產和旭輝等幾家房企產更是數次亮相昆明土拍市場拿地,一年內就在昆明落子兩、三個項目。至此,包括碧桂園、萬科、融創等在內的2019年全國銷售排TOP20企業已全部進入昆明。

根據公開資料整理

而在2019年新進入昆明的房企中,拿地規模最大的無疑是寶能地產。2019年11月11日,寶能地產旗下子公司昆明寶峻置業有限公司溢價6.27億元競得草海南岸一打包地塊,住宅地塊樓面價最高達到了15922.5元/平方米,刷新昆明樓面價歷史紀錄。而草海南岸595畝土地全部由寶能地產旗下公司競得,成交金額達到了55.45億元。

拿地面積最多的則是陽光城。雖然此前陽光城在昆明已經和保利合作開發了項目,但其首次在昆明拿地則是2019年1月以溢價9600萬元競得安寧太平新城225畝地,成交額約5.8億元。地塊建設項目為陽光城文瀾公館,現已入市;2019年6月,陽光城又以17.18億元斬獲西山區白沙地片區560畝地,兩次拿地面積總計達到785畝。

“外來房企爭搶昆明市場的趨勢越來越明顯,主要原因在于昆明市場具有一定的熱度,對外省特別是北方居民的吸引力較強。”姜國君續稱,近年來昆明在西部地區的戰略地位不斷升級,中國(云南)自由貿易試驗區昆明片區、大健康產業示范區等招牌效應突出,區域性國際中心城市的建設步伐加快。“跨區域房企自然能從中嗅到商機,對昆明的關注程度也就提高了”。

作為2019年新進入昆明的房企,上海鵬欣集團打造的昆明云硅智能科技小鎮項目也在2019年12月底正式開工啟動,項目占地面積約1萬畝,規劃建成為千億元級產業新城。在開工儀式上,鵬欣集團相關負責人在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示,看好昆明作為輻射南亞東南亞地區的經貿中心,城市發展建設已“箭在弦上”,未來鵬欣集團或將繼續加大在昆明的投入。

嚴躍進向記者分析認為,眾多房企進入昆明市場,說明昆明市場還是受關注的,地價比較便宜、房屋交易市場比較活躍,客觀上都能帶來一些刺激,后續成長性比較高。

2019年度昆明房企銷售業績TOP10 數據來源:克而瑞

克而瑞最新統計顯示,2019年昆明TOP20房企占據市場84.97%的份額,年度同比上漲12.87%,增速持續高速增長,主要得益于企業的前瞻性布局戰略,多盤齊發以及自身優勢。昆明房地產行業寡頭化明顯,規模房企多種方式擴充貨源,拓寬企業貨儲,未來房企集中度將進一步提升,中小型房企面臨被市場淘汰的壓力。

據相關媒體報道,2019年,昆明市兩級法院收到涉及房地產企業破產的申請已有11家,涉及債權人人數約11307人。人民法院公告網也顯示,包括昆明千益豐、云南仁澤、昆明恒圳、奧宸地產、昆明香緹玫瑰、云南藝術家園等多家企業在2019年申請破產。

房價連續41個月上漲

據國家統計局2019年12月公布的《2019年11月70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數》顯示,2019年11月昆明新建商品住宅銷售價格環比上漲0.6%,同比上漲了12.4%,這已是自2016年7月開始,昆明房價連續41個月出現上漲,是同期國內城市中連續上漲時間最長的城市之一。

另據中指研究院發布2019年12月《百城房價指數》顯示,2019年12月,全國100個城市(新建)住宅平均價格為15168元/平方米,環比上漲0.42%;昆明2019年12月房價環比上漲0.24%,新建住宅均價10889元/平方米。按照國家統計局公布的數據,將2015年的房價指數定為100,到2019年11月,昆明的房價指數為147.7,也就是漲了47.7% ,在30個省會城市(含直轄市),昆明的累計漲幅排在第12位。

201911昆明新房價格環比同比均上漲  數據來源:國家統計局

“相關數據顯示,2019年昆明新房、二手房價格漲幅呈明顯回落的走勢,說明樓市在普遍承壓的情況下房價增長動力在變弱。2020年昆明房價仍有一定的上行空間,只不過相關預期值會縮小,市場表現也將趨于平穩。”姜國君指出。

盡管整體市場上漲幅度較小,但昆明熱門區域在過去十年里的房價卻已翻番。近日,《每日經濟新聞》記者在實地走訪目前昆明地產熱門區域滇池板塊時了解到,目前區域在售的海埂悅府、公園1903等樓盤,均價在20000元/平方米左右。而在2013年,與這兩個項目僅一街之隔的西南海首期開盤價僅為10000~11000元/平方米。

“2019年昆明房地產市場經歷了一面是表現不俗、一面是壓力增大的雙重境遇,這也說明市場有其脆弱的一面,求穩本身也是行業內部的基本訴求。”姜國君表示,在無重大利好誘因或重大利空打壓的情況下,后續的發展軌跡仍將體現平穩的基本調性。

嚴躍進則認為,昆明房價持續上漲,后續政策面很容易收緊,2020年不排除會出現政策調控,整體樓市或將出現上行的態勢,整個昆明市場是值得期待的,但要嚴防價格過度炒作。

(鎂刻地產原創,喜歡請關注微信號:meikedichan)

封面圖片來源:每經記者 陳利 攝

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